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Doutrina

O direito de preferência do locatário na venda do imóvel locado - Requisitos básicos da Lei nº 8.245/91


Autores:
VIANA, Joseval Martins
D'HUGO, Nilton Luis

RESUMO

O objetivo deste estudo é ressaltar e estudar os requisitos necessários para que o LOCATÁRIO do imóvel não residencial ou comercial (como melhor é utilizado) tenha direito de preferência na compra do imóvel locado caso seja oferecido a venda.

O contrato de locação de imóvel comercial é tão importante quanto o valor investido no negócio, pois alguns LOCATÁRIOS esquecem que seu negócio está absolutamente enraizado e vinculado ao imóvel, muitas vezes o LOCATÁRIO não tem como transferir o que constituiu para um imóvel até mesmo do lado (dependendo do ramo e das obras realizadas), por isso que vamos abordar o direito de preferência que é algo de suma importância para ser considerado quando principalmente se investe no imóvel que não é seu.

1 INTRODUÇÃO

Este artigo propõe-se a examinar os detalhes do direito de preferência do locatário sobre o imóvel comercial locado, sabemos que diferentemente de uma mudança de um imóvel residencial onde os transtornos geralmente são previsíveis, no caso da mudança da sede de uma empresa é algo extremamente complexo, pois vários fatores devem ser tratados com antecedência, mesmo assim os problemas certamente aparecem e tempo se gasta para resolvê-los, além de dinheiro.

A locação de imóvel não residencial é algo extremamente importante no direito civil, a procura por esses imóveis na capital paulista supera a busca por residências. De acordo com um levantamento realizado por uma empresa especializada em locação de imóveis residenciais e comerciais, um em cada três imóveis alugados na capital paulista é comercial.

Pessoas buscam imóveis não residenciais com o objetivo de estabelecer seu negócio e na grande maioria das vezes elas depositam tamanha vontade e desejo que acabam não prestando atenção aos detalhes deste tipo de locação, equivocadamente imaginam que as regras da locação residencial se aplicam a esta. O perigo começa no contrato de locação comercial pactuado de forma precária.

Neste artigo de forma sucinta vamos abordar os requisitos necessários para que o locatário possa exercer o direito de preferência no caso de o proprietário tentar vendê-lo a terceiros sem primeiramente oferecer ao locatário.

2 BASE LEGAL

Destacamos a Lei nº 8.245/91 (mais conhecida como a Lei do Inquilinato),a partir do art. 51 da citada lei temos os detalhes da locação não residencial, entre os artigos 27 e 34 temos a Seção V que trata do direito de preferência. O legislador no art. 79 desta mesma lei esclareceu que na omissão aplicam-se o Código Civil e o Código de Processo Civil.

3 REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA QUE O LOCATÁRIO TENHA DIREITO DE PREFERÊNCIA NA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL LOCADO

A lei visa a permanência do locatário no imóvel, seja ele residencial ou não-residencial em se tratando da preferência no imóvel locado. O art. 27 da Lei nº 8.245/91 a Lei do Inquilinato(1) dispõe que em caso de venda, promessa de venda, cessão de direitos ou dação em pagamento do imóvel locado o locatário terá preferência na aquisição em igualdade de condições com terceiros.

A Lei nº 8.245/91 institui o direito de preferência em favor do locatário de prédio urbano, ao qual o proprietário tem o dever de afrontar se pretender aliená-lo, assegurando-lhe preferência em igualdade condições de preço e de garantia. (PEREIRA, 2006, p.309).

O art. 33 da Lei 8.245/91(2), diz respeito aos direitos do locatário preterido na preferência. A lei estabeleceu eficácia real para o contrato de locação nesse tópico, ao dispor que o inquilino, depositando o preço e demais despesas de transferência, haja para si o imóvel locado. (VENOSA, 2005, p190).

É importante ressalvar que o direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel, não causa nenhuma lesão ao locador. Pois o locatário, manifestando sua vontade na aquisição do imóvel, terá de pagar o mesmo preço e com as mesmas condições de um possível terceiro. Por isso, o ideal seria o locador, com a pretensão de venda do imóvel, dar conhecimento ao locatário, através de notificação, contendo todas as condições da venda.

Vejamos que para o LOCATÁRIO exercer o direito de preferência o contrato de locação deve estar averbado na matrícula do imóvel, este detalhe é imprescindível para que o LOCATÁRIO possa pleitear em Juízo tal direito e impugnar a venda para terceiros, vejamos recente decisão do E. STJ sobre a questão:

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. AVERBAÇÃO DO CONTRATO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRESCINDIBILIDADE.

1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, a inobservância do direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel enseja o pedido de perdas e danos, que não se condiciona ao prévio registro do contrato de locação na matrícula imobiliária. Precedentes. 2. Agravo regimental não provido.

Processo AgRg no REsp 1356049 / RS AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL2012/0250176-0 Relator(a) Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147) Órgão JulgadorT3 - TERCEIRA TURMA - Data do Julgamento25/02/2014 - Data da Publicação/FonteDJe 28/02/2014.

Vejamos que na mesma esteira do E. STJ se posiciona o E. TJSP:

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS Direito de preferência Ação que busca viabilizar o exercício do direito de preferência pelo locatário, preterido na venda do imóvel locado - Necessidade de prévia averbação do contrato de locação no registro de imóveis Exegese do art. 33 da Lei nº 8.245/91 Ausência de registro que afasta o direito de preferência Sentença mantida Recurso desprovido. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ Inocorrência Desnecessidade de aplicação da pena no presente caso, não se podendo vislumbrar que as alegações do apelante ultrapassem os limites do exercício de seu direito Pedido do apelado desacolhido.(TJSP; Apelação 0001685-45.2011.8.26.0620; Relator (a): Carlos Nunes; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro de Taquarituba - Vara Única; Data do Julgamento: 08/04/2013; Data de Registro: 10/04/2013)

O simples registro do contrato de locação perante o Cartório de registro de títulos e documentos não preenche os requisitos previstos na lei específica, vejamos o que foi decidido a este respeito pelo Extinto Segundo Tribunalde Alçada Cível:

"Locação - Direito de preferência - Necessidade de prévia averbação do contrato de locação no Registro de Imóveis - Inteligência do artigo 33 da Lei nº 8.245/91 - Registro efetuado no Cartório de Títulos e Documentos - Inadmissibilidade - Direito de preferência afastado - Recurso desprovido."(APELAÇÃO COM REVISÃO Nº 700.651-00/7; ANDREA TTARIZZO)

Segundo a doutrina de Maria Helena Diniz(3), "a ação de adjudicação depende da existência de um direito de preferência, constituído no plano do direito real através da averbação do contrato no Registro Imobiliário (2º TACSP, Ap. 13.305, j. 12-4-82). O exercício da ação de preferência está, portanto, condicionado à prova da averbação do pacto locatício na circunscrição imobiliária (2º TACSP, Ap. Sum. 155.352, j. 12-4-1983). Haverá exigência da averbação no caso de exercício do direito real de haver o inquilino, para si, o imóvel vendido a terceiro, por ter sido preterido na prelação (2º TACSP, AI 156.293, j. 20-4-1983)."(...) Imprescindível será tal averbação para que se possa propor ação de preferência, rescindindo a alienação do prédio locado. O locatário não afrontado pelo locador só terá habilitação para mover ação de preferência se demonstrar que o contrato locativo, em que está fundado seu direito, está previamente averbado na Circunscrição Imobiliária há pelo menos trinta dias da alienação. Se o contrato não estiver registrado, o inquilino carecerá da ação. (...).A averbação é dado necessário para a ressalva do direito de preferência. Destina-se, portanto, aos atos modificativos posteriores ou sucessivo ao registro e processa-se na matrícula do imóvel, com o escopo precípuo de informar terceiro da existência de determinado fato superveniente. A averbação consiste no lançamento de ocorrência ou fato que, não estando sujeito ao assento, possa alterar o domínio, afetando o registro relativamente à perfeita caracterização e identificação do prédio ou do titular da propriedade. Tal averbação é feita, como vimos, na ficha da matrícula, para avisar terceiros de situações que afetam o registro imobiliário. Relaciona-se com a necessidade de exarar atos que, não sendo constitutivos de domínio ou ônus, sejam atinentes a alterações do titular do direito real, ocorridas após a matrícula e o registro, com o objetivo de assegurar a publicidade daquela mutação subjetiva" ("in" Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada, Saraiva, 1992, págs. 132, 133, 136 e 137 - grifo nosso).

No dizer de Gildo dos Santos, "para o exercício dessa pretensão (...) é necessário que o contrato de locação (...) tenha sido averbado à margem da matrícula do prédio no respectivo Cartóriode Registro de Imóveis até trinta dias antes da alienação. considera-se esta com a publicidade que lhe confere o registro do título (escritura) de transferência naquele cartório (CC, art. 530, I)" ("in" Locação e Despejo: Comentários à Lei 8.245/91 - 4. ed. - São Paulo, Ed. RT, 1999, pág. 185).

No entanto, este direito tem grande importância para continuidade do exercício empresarial, no caso de imóvel não residencial. Existem empresários para os quais é indiferente o endereço onde se localizam. No entanto, em muitos casos o local exato onde se fixa o empresário acaba por produzir-se num elemento fundamental de seu estabelecimento. Pois o local de determinados estabelecimentos é estratégico sendo mais acessível a determinados consumidores e também por muitos outros motivos,podendo causar ao locatário prejuízos com uma possível mudança de endereço.

Existem casos em que o empresário, como resultado do trabalho de longos anos, cultiva uma clientela que o identifica pelo seu endereço, que acaba por se transformar em um importante bem imaterial de seu estabelecimento. (BERTOLDI / RIBEIRO, 2008, p.104)(4).

4 CONCLUSÃO

Em muitas ocasiões os investimentos realizados no imóvel comercial locado são consideráveis, porém quando o locatário assina o contrato não se atém aos detalhes importantíssimos da locação comercial. Mesmo que não seja realizado um investimento de grande proporção sabemos que a mudança para outro imóvel é algo bem complexo, ainda mais se tratando de atividade empresarial.

Não raramente imóveis comerciais ou não residenciais são colocados à venda, principalmente quando o LOCADOR perde o interesse ou seu rendimento não condiz com o seu preço, nessa hora que o LOCATÁRIO sofre as consequências caso não tenha conhecimento detalhado da lei de locação. Em alguns casos intencionado a não contar para o LOCATÁRIO com medo de procurar outro imóvel e com isso o LOCADOR perder este atrativo "vender imóvel com renda" este silencia que o imóvel será vendido, aí começa o problema.

O LOCATÁRIO deve tomar alguns cuidados com a locação, principalmente averbar o contrato na matrícula do imóvel, isso regula a sistemática da venda e veda possibilidade de pessoas mal-intencionadas obterem vantagem sobre um descuido ou desconhecimento. Tal prática traz segurança para o LOCATÁRIO e para o possível comprador do imóvel, pois caso a locação esteja averbada certamente o pretendente comprador estará ciente desta condição.

O não cumprimento obrigacional em comento não traz segurança para o LOCATÁRIO, lembrando que o legislador criou tal mecanismo para que este tenha a preferência no caso de alienação, desde que preencha tal requisito. Com uma rápida leitura pelo artigo 27 da Lei nº 8.245/91 temos um entendimento, mas quando nos reportamos aos ditames do art. 33 da mesma legislação resta claro que o registro é necessário, podendo o locatário caso tenha realizada a averbação do contrato de locação (desde que averbado por no mínimo 30 dias antes da alienação) pedir no prazo de 6 meses:

a) Anulação da venda; e

b) Indenização por perdas e danos.

Então resta consignado que a averbação é necessária e importantíssima, lembrando que as despesas com o Cartório de Registro de Imóveis segue a lei de cada Estado, variando o valor em decorrência de Lei Estadual. Geralmente esta despesa fica a encargo do LOCATÁRIO, mas desde seja negociada anteriormente poderá ficar a encargo do LOCADOR ou até mesmo dividida.

Quando o contrato de locação é encerrado e emitido o termo de entrega de chaves deve-se levar também ao Cartório de Registro de Imóveis para que o ato seja comunicado e a matrícula atualizada com o encerramento da locação.

BIBLIOGRAFIA

BARBI, Humberto Agrícola. Das Locações Residenciais e Comerciais: doutrina, prática e jurisprudência. Belo Horizonte: Del Rey, 2001.

BERTOLDI, Marcelo Marco / RIBEIRO, Marcia Carla Pereira. Curso Avançado de Direito Comercial. 4º ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008.

BRITO, Denise Von Dolinguer. Metodologia científica: conceitos e normas para trabalhos acadêmicos / Denise Von Dolinger de Brito, Cláudia Helena Cruz, Cláudia Regina dos Santos, Kátia Gisele de Oliveira Pereira, Marcos Wagner de Souza Ribeiro, Narcisa Silva Soares, Vânia Tanús Pereira e Zélia Clair Martins de Lima. Itumbiara: Terra, 2007.

COELHO, Fábio Ulhoa. Manual de direito comercial. 15.ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2004.

DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada, São Paulo: Saraiva, 1992

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. Rio de Janeiro, Forense, 2006.

REQUIÃO, Rubens. Curso de Direito Comercial. 26 .ed. atual. São Paulo: Saraiva, 2006.

SANTOS, Gildo. Locação e Despejo: Comentários à Lei 8.245/91 - 4. ed. - São Paulo, Ed. RT, 1999

SOUZA, Silvio Capanema de. Da Locação do Imovel Urbano - Direito e Processo. Ed. Revista Forense. RJ, 1999.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: contratos em espécie. - 5.ed. São Paulo: Atlas, 2005. (Coleção direito civil; v.3).

Notas:

(1) Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca

(2) Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

(3) DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada, São Paulo: Saraiva, 1992

(4) BERTOLDI, Marcelo Marco / RIBEIRO, Marcia Carla Pereira. Curso Avançado de Direito Comercial. 4º ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008.

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